8月16日，國家統計局發布2021年1至7月份全國房地產開發投資和銷售情況。資料統計顯示，1至7月份，全國房地產開發投資84895億元人民幣，同比增長12.7%；比2019年1至7月份增長16.5%，兩年平均增長8.0%。
雖然今年以來房地產開發投資增速維持正增長，且增速普遍高於2015年以來的增速水準，但隨着政策調控加碼，房企投資增速持續5個月收窄。7月當月，全國商品房銷售面積、銷售額同比分別下降8.5%和7.1%，年內單月同比首次為負，市場有所降溫，政策調控初見成效。
而從房地產調控政策來看，現階段與以往最大的不同是調控的方向和邏輯發生了變化。過去多年來，中國主要是想辦法依靠市場化手段解決住房供應不足的問題，而近幾年來，則轉變為解決結構性供需矛盾，並化解以往過度市場化積累的風險。
房企三條紅線 供給調控強化
首先是供給端調控的強化。與需求管理相比，從供給端進行調控對投融資和拿地的影響更加直接，也能夠更好地控制金融和土地風險。在2021年初，中央正式退出了集中供地政策，並選取了22個熱點城市進行試點，按照每年不超過三次的節奏，實施土地集中公告、集中出讓。在此之前，融資端的供給側改革早已展開。2020年8月，監管層根據剔除預收款的資產負債率、淨負債率、現金短債比等三條指標，為房企劃定「三條紅線」，並根據房企的踩線情況，實施四檔融資量化管理。2020年末，監管部門又根據銀行等金融機構的房地產貸款佔比，對房貸實施「五檔」管理。借助限購、限貸等措施對需求端進行抑制的同時，加大土地、金融等供給側改革，可以看出房地產市場調控已經進入了一個新的階段，限購限貸已經不再是核心的調控手段，中央開始以更加市場化的手段，從更高的維度對房地產市場進行管理。
其次是拓寬供給來源。同樣是供給端的調整，中央開始從傳統的房地產開發投資領域，逐漸延伸到二手房、租賃、城市更新等各個鏈條。「租售並舉」的說法雖然早在2014年就已提出，但一直並未見到實質的效果，但近年來，可以看到國家對租賃行業的監管和關注有了明顯的提升。2021年6月，國務院印發了《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，明確了保障性租賃住房基礎制度和支持政策。7月，監管層以電視電話會的形式，對發展保障性租賃住房做出部署。此後，多個城市提出租賃住房建設計劃，按照規劃，這一住房品類將大量推出，並會逐漸改變市場供應結構。
監管二手交易 嚴控炒學區房
此外，監管對二手房交易的關注也開始加碼，除了嚴控各地的二手學區房炒作外，全國範圍內也開始頻繁檢查和整頓二手房交易秩序。這意味着，在十四五階段乃至未來的很長一段時間內，中國的樓市調控政策將從曾經對供需兩端計劃經濟式的管理，調整為市場化的引導，並延伸至房地產領域的全鏈條，打到前所未有的力度和廣度。
除此之外，房地產領域的精細化調控也開始初現端倪，除了中央統籌的大方向外，圍繞「房住不炒」+「三穩」（穩地價、穩房價、穩預期）的房地產調控總基調，各地也開始「因城制宜」，進行了有針對性的調控。以房價最高的北京、上海和深圳為例，三地都出台了針對離婚購房的限購政策，也都出台了抑制學區房的二手房價格引導政策，而與一刀切政策不同的是，三地的政策雖然指向一致，但實際政策卻各有不同，並且最終的實際調控效果又都十分顯著。很好地詮釋了精細化調控的作用和意義。
從整體的政策導向來看，近些年來房地產市場的調控都是為了完善房地產交易規則、封堵投機漏洞，對一般購房者而言保護多於限制。這也印證了筆者之前的看法，未來很長一段時間裏，改善民生將是中央最重要的任務，而這其中，住房、醫療和教育是重中之重。